招商引資是推動經(jīng)濟社會發(fā)展、尋找新經(jīng)濟增長點的重要支撐。同在招商行業(yè)，無論您是招商小白，還是招商元老，掌握招商引資相關知識和專業(yè)術語是必不可少的，為此，綠天使精心整理了與招商引資相關的知識點，幫助大家加深專業(yè)知識積累。
外來客商哪些投資可以計算實際進資
（1）農業(yè)開發(fā)、生產項目，當年實際投入的生產成本；
（2）房地產開發(fā)（含市場建設開發(fā)）項目，受讓土地投資、基礎工程費和拆遷安置費；
（3）以設備、技術、商標、知識產權作價的資金；
（4）在銀行長期貸款（一年及以上）用于企業(yè)發(fā)展投入的資金；
（5）與駐市大中型企業(yè)合作開發(fā)項目的投資額；
（6）捐贈用于生產性項目和社會公益事業(yè)的資金；
（7）企業(yè)的流動資金（按當年投資某月份的財務報表計算），但流通、咨詢、中介服務類企業(yè)只認定固定資產投資；
（8）各部門爭取上級計劃之外的資金。
外商投資企業(yè)如何辦理退稅手續(xù)
（1）納稅人申請減稅、免稅，應向主管稅務機關提出書面申請，并按規(guī)定附送有關資料；
（2）減稅、免稅的申請須經(jīng)法律、行政法規(guī)規(guī)定的減稅、免稅審查批準機關審批；
（3）納稅人在享受減稅、免稅待遇期間，仍應按規(guī)定辦理納稅申報，并按稅務機關的規(guī)定報送減免稅金統(tǒng)計報告；
（4）納稅人必須按照法律、行政法規(guī)以及稅務機關的規(guī)定使用減免稅金。對不按規(guī)定用途使用的，稅務機關有權取消減稅、免稅，并追回已減免的稅款；
（5）納稅人享受減稅、免稅的條件發(fā)生變化時，應當及時向稅務機關報告，經(jīng)稅務機關審核后停止其減稅、免稅，對不報告的，稅務機關有權追回已相應減免的稅款；
（6）減稅、免稅期滿，納稅人應自期滿次日起恢復納稅。
M0用地
M0是在工業(yè)用地（M類）中增加的新型產業(yè)用地，主要為了滿足產業(yè)轉型升級需求。
M0是為適應傳統(tǒng)工業(yè)向新技術、協(xié)同生產空間、組合生產空間及總部經(jīng)濟、2.5產業(yè)等轉型升級需要而提出的城市用地分類，主要指：融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產等新型產業(yè)功能以及相關配套服務的用地。
三通一平、五通一平、七通一平、十一通一平
三通一平是建設項目在正式施工以前，施工現(xiàn)場應達到通水、通電、道路通、場地平整；
五通一平是建筑中為了合理有序施工進行的前期準備工作，一般包括：通水、通電、道路通、通訊、通排水、平整土地；
七通一平指基本建設中前期工作的通水、通電、道路通、排水通、熱力通、電信通、燃氣通、土地平整；
十一通一平的基礎設施，即：道路、給水、雨水、污水、電力、供熱、工業(yè)蒸汽、天然氣、通訊、互聯(lián)網(wǎng)、有線電視網(wǎng)、土地平整。
政府引導基金
政府引導基金又稱創(chuàng)業(yè)引導基金，是指由政府出資，并吸引有關地方政府、金融、投資機構和社會資本，不以營利為目的，以股權或債權等方式投資于創(chuàng)業(yè)風險投資機構或新設創(chuàng)業(yè)風險投資基金，以支持創(chuàng)業(yè)企業(yè)發(fā)展的專項資金。
市場化招商
市場化招商引資是指依靠市場機制發(fā)揮作用通過市場經(jīng)濟配置資源，由政府部門退出主導位置讓位于企業(yè)和其他社會組織的一種招商引資模式。隨著市場經(jīng)濟體制的完善，市場化招商引資成為新時期招商引資的理想模式。
項目包裝
項目包裝是項目發(fā)掘、論證、包裝、推介、開發(fā)、運營全過程的一攬子計劃。而項目的實施成功與否，除其它條件外，首要的一點就是所包裝的項目是否具有足夠吸引力來引入資本的投入。
項目包裝應重點把握的內容
（1）要認真學習市場經(jīng)濟理論，掌握與項目包裝的相關知識。
（2）項目包裝要符合國家產業(yè)發(fā)展政策，符合當?shù)亟?jīng)濟社會發(fā)展的需要。包裝項目時要看項目是否具有市場效益和發(fā)展前景，看項目是朝陽產業(yè)還是夕陽產業(yè)，看項目是短期見效賺錢還是長時間才能收回成本。要深刻認識項目包裝的目的是：要讓投資者在短時間內選擇既是政府需要的，又是投資商風險較小的和發(fā)展前景看好的。
怎樣編制項目？
（1）按照省招商合作局統(tǒng)一的格式進行編制。
（2）在項目概況方面，著重介紹實施該項目的目的、必要性依據(jù)、擁有的資源狀況和擬選址情況。
（3）項目建設內容上，應該說明項目準備建設多大的生產規(guī)模投資額多大。
（4）效益分析上，應著重分析實施該項目的年產值有多大，投資利潤率有多大，帶來的社會效益如何。
（5）市場前景方面，應分析包括國際國內對該產品的需要情況、現(xiàn)有產能、市場空間有多大以及未來的發(fā)展狀況怎么樣。
項目評估指標
（1）項目主體產能規(guī)模和項目投資總額
（2）項目所屬產業(yè)是否符合產業(yè)園區(qū)產業(yè)規(guī)劃
（3）項目效益評估（主要指稅收）
（4）項目達效速度
（5）投資項目產業(yè)發(fā)展前景
（6）環(huán)境影響
（7）是否屬外資項目
產業(yè)園區(qū)類型
（1）特色產業(yè)園區(qū)是專門為從事某種產業(yè)的企業(yè)而設計的園區(qū)，園區(qū)的產業(yè)定位明確。這種園區(qū)一般是在區(qū)域特色工業(yè)也就是地方企業(yè)集群發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的。
（2）產業(yè)開發(fā)區(qū)式的產業(yè)發(fā)展方式往往是政府或企業(yè)在沒有切實產業(yè)基礎的地區(qū)征用土地完善基礎設施，然后再運營相關成熟模式來形成園區(qū)，加上優(yōu)惠政策招商引資,，吸引企業(yè)進駐,，所謂的“筑巢引鳳”，可以稱之為先建園區(qū)后引產業(yè)的發(fā)展模式。
（3）按其類型可分為：物流園區(qū)、科技園區(qū)、文化創(chuàng)意園區(qū)、總部基地、生態(tài)農業(yè)園區(qū)等。
產業(yè)園區(qū)招商的四個階段
階段一：開發(fā)前期招商，是指產業(yè)園區(qū)開發(fā)商在項目市場定位、規(guī)劃設計期間就需要進行的招商，通常指大的主導企業(yè)招商、大型項目招商等。
階段二：開發(fā)中期招商，是指開發(fā)商為了推動整個項目的招商，按照項目的市場定位進行有選擇的、大型企業(yè)的招商。
階段三：開園招商，主要是為了項目順利開業(yè)所進行的招商工作。
階段四：開園后招商，是指項目開業(yè)后進行的招商工作，根據(jù)園區(qū)定位進行進一步調整。
產業(yè)園區(qū)招商特點
特點一：招商是一個系統(tǒng)工程。產業(yè)園區(qū)項目招商是一項科學而系統(tǒng)的工程，具有難度大、涉及面廣、時間跨度大、短時效果不明顯等特點。
特點二：招商周期長。園區(qū)成功招引一家投資企業(yè)的周期為6—8個月，而招進大型企業(yè)耗費時間往往在一年以上。
特點三：對招商從業(yè)人員要求高。產業(yè)園區(qū)是一個完整的產業(yè)鏈，必須有完備的產業(yè)計劃、雄厚的資金實力，還要有一批既懂地產又懂產業(yè)的復合型人才和專業(yè)化團隊。
產業(yè)園區(qū)招商原則
招商是產業(yè)園區(qū)重點工作，但是“見商即招”的做法不可取，招商中需要遵循以下原則：
（1）突出重點產業(yè)，明確產業(yè)發(fā)展目標，突出重點產業(yè)招商，抓龍頭促集群，以重大項目帶動產業(yè)跨越。
（2）突出重點區(qū)域瞄準重點區(qū)域：珠三角、長三角、京津冀等區(qū)域，集中人力、物力，開展針對性招商。
（3）突出園區(qū)特色，結合自身區(qū)域內產業(yè)分布特點，整合優(yōu)質資源，形成主導產業(yè)，打造園區(qū)特色產業(yè)。
（4）產業(yè)集聚原則結合實際和自身優(yōu)勢，研究確立園區(qū)發(fā)展的主導產業(yè)。積極引入高端、總部型、規(guī)模大、產出高的產業(yè)類項目，培育壯大園區(qū)的主導產業(yè)和特色產業(yè)。
（5）質量優(yōu)先原則，嚴格執(zhí)行項目引進參考標準，對引入項目進行全面、客觀科學的評價，認真進行可行性分析。對于能夠促進產業(yè)聚集，形成區(qū)域品牌的項目，需予以重點扶持。
產業(yè)園區(qū)招商模式
（1）購地自建
（2）廠房出售或出租
園區(qū)根據(jù)入園企業(yè)需求度身定做廠房，以出租方式轉讓使用權或出售方式轉讓產權。
（3）定向開發(fā)
企業(yè)定制業(yè)務是指根據(jù)企業(yè)的生產辦公特殊需求，進行物業(yè)的“量身定制“，單獨規(guī)劃計劃、建造物業(yè)交由企業(yè)使用，并提供入住后服務。
（4）先租后買
園區(qū)按投資者要求修建廠房，先租后買。
（5）合資合作
園區(qū)以土地或廠房入股，入園企業(yè)以設備、技術等投入，合資或合作組建新的公司。
產業(yè)園區(qū)招商工作流程
（1）招商前準備
對園區(qū)進行市場調查和目標客戶分析；
確定招商條件和對象；
確定經(jīng)營模式：投資經(jīng)營、委托經(jīng)營、租賃經(jīng)營、直接經(jīng)營、虛擬經(jīng)營；
制定招商優(yōu)惠策略；
擬定整體招商方案；
戰(zhàn)略制定客戶招商月計劃、周計劃；
招商人員準備；
招商材料前期準備；
（2）初期開發(fā)階段
開發(fā)客戶、對客戶信息歸檔完善；
選信息，審核；
研究項目，填寫信息表及項目表；
做項目材料，研究企業(yè)；
進行拜訪、接洽；
（3）中期洽談階段
客戶需要了解，站在客戶立場幫企業(yè)分析；
詳細詢問企業(yè)的各項標準；
進行目標客戶開發(fā)、拜訪、接洽；
介紹園區(qū)，推薦廠房；
帶客戶到現(xiàn)場商洽項目與投資建議、跟蹤、備案；
雙方確定合作對象、簽訂招商意向書、交納定金；
與客戶溝通、談判、方案修改與認可；
項目評估；
項目跟蹤（追蹤）；
簽訂協(xié)議或草簽合同；
（4）后期簽訂注冊階段
簽訂租賃合同，確定當?shù)貎?yōu)惠政策；
收取租金及注冊材料；
協(xié)助在當?shù)刈怨荆?/span>
長期服務。
招商引資工作中的法律風險
（1）項目可行性法律論證問題
（2）投資方資信及履約能力問題
（3）簽約主體問題
（4）出資問題
（5）土地使用權相關問題
（6）優(yōu)惠政策問題
（7）政府擔保問題
（8）合同權利義務失衡問題
（9）違約責任問題
（10）合同條款與文字表述規(guī)則問題
產業(yè)園區(qū)開發(fā)模式
園區(qū)綜合模式、地產商模式、企業(yè)自用模式、基金模式、政府開發(fā)模式等。
產業(yè)地產
產業(yè)地產是圍繞著微笑曲線，構建的產業(yè)價值鏈一體化平臺，以產業(yè)為依托，地產為載體，實現(xiàn)土地的整體開發(fā)與運營。以獨棟寫字樓、高層辦公樓、標準化廠房、中試研發(fā)樓為開發(fā)對象，整合自然資源、社會資源、經(jīng)濟資源等，打造產、學、研產業(yè)集群，幫助政府改善區(qū)域環(huán)境、提升區(qū)域競爭力；幫助企業(yè)提升企業(yè)形象、提高企業(yè)發(fā)展力的新型產業(yè)形式。
物流地產
物流地產是經(jīng)營專業(yè)現(xiàn)代化的物流設施的載體，是出于房地產開發(fā)企業(yè)對利潤的追求，根據(jù)物流企業(yè)客戶需要，選擇一個合適的地點，投資和建設企業(yè)業(yè)務發(fā)展所需的現(xiàn)代物流設施。物流地產屬于工業(yè)地產的范疇，指投資商投資開發(fā)的物流設施，比如物流倉庫、配送中心、分撥中心等，這里的投資商可以是房地產開發(fā)商、物流商、專業(yè)投資商。同傳統(tǒng)的物流地產相比，它更強調管理的現(xiàn)代化、規(guī)模效應、協(xié)同效應。
企業(yè)選址需要考慮的因素
選位：地區(qū)政策、目標市場、原材料供應、運輸條件、與協(xié)作廠家的位置、勞動力資源、氣候條件、基礎設施條件等。
定址：場所大小和成本、周邊環(huán)境、地質條件、可拓展條件、員工生活方便性等。
產業(yè)園區(qū)招商成功核心點
（1）市場情況調查
市場真實需求的把握是招商成功的關鍵之一，招商負責人必須隨時了解市場變化的情況，包括：需求變化、政策變化、環(huán)境變化、競爭對手等。
（2）園區(qū)的功能定位
定位是否準確與完善，關系到企業(yè)入駐后未來發(fā)展的關鍵要素，也是增強企業(yè)信心的關鍵。
（3）完善的營銷推廣方案
形象與主題的成功定位，能吸引大量關注的眼光，自然成功的機會更高。
（4）精密的招商執(zhí)行方案
招商工作就如去戰(zhàn)場打仗，沒有安排和計劃的作戰(zhàn)方案，必然的結果就是失敗。
（5）招商團隊的組建
人才戰(zhàn)略、資源整合才是關鍵，不同行業(yè)的資源整合在一起，對招商的成功率起到重要的作用。
（6）招商政策的執(zhí)行
在市場實操過程中，多渠道、多方式展開招商工作，及時調整主攻策略，是決定項目成功與否的關鍵。
（7）策略調整
在實際招商過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)招商政策不符合市場需求或招商策略失誤的情況，這就需要招商團隊負責人在實際執(zhí)行過程中，及時發(fā)現(xiàn)問題，并對招商政策及招商策略進行及時調整。
政府園區(qū)招商引資的渠道
（1）行業(yè)渠道
行業(yè)信息平臺：行業(yè)網(wǎng)絡、網(wǎng)絡論壇、QQ、微信群、招商會等。行業(yè)渠道是最有效，最具針對性，利用行業(yè)渠道，對后期工作起到事半功倍效果。
（2）信息渠道
項目相關的信息咨詢機構建立關系，利用利益互補，建立長期合作關系。
（3）業(yè)界渠道
依托業(yè)界同行的渠道開展，如：中國工業(yè)地產聯(lián)盟等。
（4）人脈渠道
人脈渠道是渠道建設重要的組成部分人脈渠道的開發(fā)平臺：相關講座、相關演講、論壇、晚會、行業(yè)活動開展。
哪些土地可以免繳土地使用稅
（1）國家機關、人民團體、軍隊自用的土地；
（2）由國家財政部門撥付事業(yè)經(jīng)費的單位自用的土地；
（3）宗教寺廟、公園、名勝古跡自用的土地；
（4）市政街道、廣場、綠化地帶等公共用地；
（5）直接用于農林、牧、漁業(yè)的生產用地；
（6）經(jīng)批準開山填海整治的土地和改造的廢棄土地，從使用月份起免繳土地使用稅5-10年；
（7）由財政部另行規(guī)定免稅的能源、交通、水利設施用地和其他用地。
哪些土地可以減免土地使用稅
下列土地由省、自治區(qū)、直轄市地方稅務局確定減免土地使用稅：
（1）個人所有的居住房屋及院落用地；
（2）房產管理部門在房租調整改革前已租的居民住房用地；
（3）免稅單位職工家屬的宿舍用地；
（4）民政部門舉辦的安置殘疾人占一定比例的福利工廠用地；
（5）集體和個人開辦的各類學校、醫(yī)院、托兒所、幼兒園用地。
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